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足ることを知る


サラリーマンだった方が投資をはじめて、5年間で
100億円分の不動産を購入したものの先日破産された
ということを恵比寿のIさんのブログにて知りました。

どのような理由かわからない状況で、軽々に評論
すべきではないと思いますので、個別ということではなく
一般論として改めて投資について考えてみます。

以前、ベンチャーキャピタルで仕事をしていたことが
あるのですが、昨今の不動産投資ブーム?は、一時の
ITブームを思い出し、ビットバレー等の熱狂現象と
少し重なったりします。。

基本的に人間や会社の能力にはそんなに大きな違いはない
(もちろん優劣は生じるのですが)と考えれば、
出し抜け的に急拡大するということは、本来なかなか
できるものではないはずです。
それなのに、急拡大するということは、一概には言えませんが、
無理な拡大路線となっており、後で歪が露呈しがちです。

ところで、ベンチャー企業では、リスクが高い新規事業等は
基本的に直接金融を利用した自己資本で投資すべきです。
ここを多額の借入で行うと、想定通りに事業が進まない場合に
とりかえしがつかないことがあります。
あくまでも収益が見込める事業の運転資金等として借入を
利用すべきなんだろうと思います。

不動産投資も似たところがあるように感じます。
つまり、キャピタルゲイン狙いなどのリスクが高いことは
本来、自己資金の範囲で行うべきです。借入で行うのは
イールドギャップが見込め、ローンコンスタント的にも問題
なくかつダウンサイドリスクが小さいものにすべきです。
もちろん、それでも見込み違いで失敗もありますが。。
キャピタル狙いで逆レバレッジ状態になるとお手上げですね。


ここ数年の個人による不動産投資には少々ブーム的
要素があるような気がしますが、どうなんでしょうか??

といいつつ、自分もまさにその中にいるのですが・・(汗)

つい、自分がコントロールできるレベルを見失ってしまう
かもしれません。

日々、僅かでも優れた賃貸経営ができるよう地道に
継続していきたいと改めて思った今日この頃です。

「足ることを知る」この言葉を再度かみしめたいです。

おっと、まずは恵比寿のIさんの本を再読して勉強だ~!

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
(2009/07/28)
石原 博光

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東京進出!?


日曜に、とあるセミナーに出席しました。

かいつまんで話すと、

なかなかすぐには全体的な不動産価格は上がらんだろう

って感じでした。

特に新築マンションの回復はまだまだのよう。


そんな中、戸建ての在庫調整はかなり進み、

建売業者は土地を仕入れだし、建売用土地は反転の

兆しのよう。

それと、収益物件、特に2億未満のものは品薄の様子。

(確かにいいのなかなかないな。。)


少し前に土地を仕入れ、新築している方々は、

先見の明があったということですね。


自分は、今後どの方向に行こうか正直迷ってます。

コツコツ区分を買っていこうかななんて気も。


関西も今は世帯数が伸びているけど、そのうち減少

に転ずるでしょう。

やっぱ、東京ですかね。


以前は東京に住んでいたので、ある程度は土地勘もあるし、

区分なら遠隔でもあまり気にならない。


ちょっと真剣に探してみようかな。。


東京一極集中って良くないと思うけど、、


長いものには巻かれるか・・(汗)

安戸建て買付!(終わり)


お待たせしました??!


買付がとおっていた築古戸建てですが、、

契約前に、とんでもないことが判明してしまいました。



テラスハウスということもあり、境界標は入れずに

決済ということになりました。。



正直、境界明示はちゃんとしておきたいところですが、

いかんせん築古テラスでは仕方ないかと思い、

土地が接する所有者に標は入れずとも、境界合意の証を

とることで進めようかと思っていた矢先、、

もっと、すごいことがわかってしまいました。



前面道路は公道に接しており、狭小ではあるものの

再建築は一応可能な状態のはずなんですが、、



な、な、なんと、



実は、公道にはみ出して建築されていたのでした。

しかも、数センチとかのカワイイ感じではなく、

数メートルです!



随分前の大らかな時代?の建築ですので、建てたときに

近隣も皆?、はみ出して建てていたようです。

今は、建替え時には、後退しているようです。



過去の歴史的経緯からすれば、現状、強制撤去まではしない

ような気もしますが、住民監査請求の対象になったりする

のも嫌だし、、


というか、以前からお年寄りがずっと住んでいるとかなら

ともかく、空家で所有者変わるのに、リフォーム等して

耐用年数延ばして、こういう状況続けるのは好ましくない

ですよね。



ということで、この買付は終了! はい、次さがします。


遵法精神は大事にすべきだと思います!(えーこと言った)

まっ、たまにはまじめにと・・(汗)

安戸建て買付!(その3)


前話のふりかえり(ドラマ風に)


ブログ更新ネタのため?に安戸建購入契約の決意をした、

ろび~なであった。


さてさて、その後はどうなるか・・


な、なんと、、



チャラリーーー♪ 鼻から乳牛♪ (なつかしの嘉門達夫調)



って、、




鼻から乳牛? 牛乳やろ!!


どんだけでかい鼻の穴やねん! (サブちゃん真っ青や)


ていうか、ツッコミそこかい!





さて、ここで問題です。


なぜ、ろび~なは、鼻から乳牛いや牛乳が出たのでしょーか?


皆さんで推理してみてください。 (江口ともみ調)


ヒント?


ろび~なは、フルーツ牛乳が好きです。 (So What?)



やっぱ、築古にはいろいろありますねーー。。


今回は、不動産ネタとして認定されるのだろうか・・(汗)


(またまたつづく?)

安戸建て買付!(その2)


はてさて、買付を入れてどうなるか?

テラスハウスと言えば、聞こえはいいけど、、


要は、

築古連棟二戸一安長屋(中国語ではございません)


もともと安いけど、

それなりに指させていただきました。

ちょっと押し返されて、再度押し返そうかとするも

業者にもう持ってけないと言われ、妥協するか。

まぁ、金額も小さいしヨシとしよう。


さてと、取得後のリフォームイメージ固めに

リフォーム会社の見積もりをしてもらおう。

40平米くらいの全面リフォームなので、

いくらくらいになるのだろう?(ワクワクドキドキ)


げげ、結構高いぞ。。


よっ、よんひゃくごじゅうま~ん・・

物件より高いやんけ!!


う~ん、諸先輩方にアドバイスもらいながら工夫して、

安くおさえれば、なんとかなるかな。。。


まっ、当面ブログネタにも困らないし、ええか。

物件取得契約じゃー!


物件取得動機が本末転倒のような気が・・(汗)

今日はこのへんでおしまい(さらにつづく)

安戸建て買付!


これまでの不動産投資の経過をたどってみると、

まず区分所有を現金買いしてきた。

それで、昨年、念願の?RC築浅一棟をフルローンで

取得した。その時、区分の一部を共担に提供しており、

区分買いも役に立ったようだ。


さてさて、そこからの展開をどうするか、、

正直、最近考えがまとまっていない。

再度RC一棟をいきたい気もするが、以前の物件を積算で

引きなおした純資産と自己資金では以前と同等クラスの

RC物件を取得するのはこのご時世では厳しいか。。

小ぶりの一棟か、はたまた区分かいろいろ悩んでいた。


そんな中、ma510さんテリーさん隠密さん等が戸建て

を楽しそうにリフォームしているのを聞いていると、

むしょうに戸建てが欲しくなった。

おいらも楽しんでリフォームがしたい!


てっことで、安テラスハウス買付いれました!


え~とっ、今日はこの辺で・・ (つづく)

1F住居苦戦中


1F住居が空いてから2ヶ月近くが経とうとしている。。

1F以外の今までの空室は1ヶ月程度ではうまっていたので、

ちょっとヘコんでしまいます。

確かに経済情勢や時期も良くないのだろうが、

やっぱ、1Fって嫌がられるんですよね。。

1Fというだけで、内見候補からはずされちゃうとか(T_T)


総務省の統計を見ると全国的に空き家率が上昇している。

さらに、人口動態的には若年層が減っていくことは確実で、

潜在顧客は減少だろうか。

そんな中で、更新料や敷引き等、消費者保護の錦の御旗の

もと賃貸人には厳しい状況。。


おっと、暗くなっても事態は変わらない。

やるべきことをやって、あとは、ケ・セラ・セラ


高齢者にとっては、1Fはある意味良さそうだが、

どうやって訴求していくか、、

若者が多いマンションで高齢者というのもなー。。


1Fのマーケティング方法なんか考えなきゃ。

みなさん、どうされてます?

オーストラリア不動産事情(お休み)


ブログ開始実質4日目にして、

本来の物件関連ネタが既に思いつかず、、

幕間つなぎにとオーストラリアネタを書いたところ、

思わぬ好~感~触~!(電波少年風に)

調子に乗って、続きをと思い、タイトル途中まで書いて

おっと、転進。。


そうそう、昨日はCFネッツさんの大阪支社開設記念の

セミナーに参加させていただいたので、それ書かなきゃ。

倉橋社長、坂上さんによる3時間におよぶ熱心な講義で

大変ためになりました。

「不動産投資の基礎の基礎」というセミナー名でしたが、

いや~、内容は濃くて、あらためて勉強になりました!

今度、個別相談会お願いしちゃおうっと。


倉橋社長渾身の新作著書が本日より発売だそうです。

是非みなさんご一読を!

アマゾンでの1位を目指されてますので、是非↓

「不動産投資、成功の方程式 」(朝日新書 203)


セミナー後の懇親会にも出席してきました。

物件取得前の勉強熱心な、まるこさんともきちさん

いるのではと、あたりを見渡すが、今日は欠席のよう。。


ん、あれあれ、このかたはーー

おーー、コンカツさんだ!!

あれ、ちょっと背中がさびしいような(以下自粛)





オーストラリア不動産事情(その1)


ろび~なの命名秘話?から引き続きで、

オーストラリアネタで幕間つなぎ。。


ご存知かもしれませんが、オーストラリアで

非居住者である外国人が不動産を購入するには、

FIRB(Foreign Investment Review Board)の許可

が必要なんです。


そして、外国人がFIRBの許可を得られるのは、原則

新築物件となります。

例外として、さんまが別荘を持っているサンクチャリー

コーブ等のセレブ御用達のいくつかの特定エリアは中古

でも購入することができますが、ダブルミリオンとかかな。。


さて、不動産購入にあたって基本の基本の1つが人口動態

だと思いますが、クイーンズランド、特にブリスベンから

ゴールドコーストにかけて人口増加率が高いんです。


とても温暖な気候で、何キロにもおよぶ白砂のビーチ、

300M超のQ1ビルを含む高層ビル群、数多くのゴルフ

コース、世界の一流ブランド店 等々。


ゴールドコーストって魅力的だと思いませんか?

ユニットの1つくらい欲しくなりませんか?

で、なんぼすんねん? ほんで、もうかるんけ?


あわてない、あわてない。


続きは、あ・と・で☆ ウフッ (おえっ)


ろび~な命名のわけ


わ~い!ついに、3日坊主を突破する4日目の書き込みだ!
(レベル低っ)

3日坊主突破記念として、、

ろび~な命名のわけを明かさざるをえない
(そんな大層なことか・・)


皆さん、お待たせしました!(別に誰も聞きとうないって・・)


そうです☆



先月、ロビーナというところに行ったからです。(えっ、何それ)


しょ~~もな~♪ の合唱が聞こえます(ここちえ~)



実は、オーストラリアでの物件取得をたくらんでおり、、

先月、ゴールドコーストに調査に行っとりました。

ゴールドコースト便り―住んでみて、感じたままのオーストラリアゴールドコースト便り―住んでみて、感じたままのオーストラリア
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その時、ロビーナというところに滞在してたわけでして・・・



ロボコンに出てくるロビーナ(加藤夏希)ちゃんオタの方、

期待を裏切り申し訳ないm(_ _)m (期待してないって)

因みに、自分はロビンちゃん世代でございます。

がんばれ!!ロボコン DVD‐COLLECTION VOL.1がんばれ!!ロボコン DVD‐COLLECTION VOL.1
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あかん、もうネタ切れや。。

う~ん、こんなんで、5日目の書き込みできるのだろうか。。(汗)


読書の秋到来


以前は、新書や文庫も読んでいたが、

ビジネスマンは、ついついビジネス書ばかりを読んでしまう。

ちょっとバランス感覚にかけてしまうかもしれないなと

思ったりもすることがある。

時間をとって、「坂の上の雲」なんか再読してみたいものです。

坂の上の雲〈1〉 (文春文庫)坂の上の雲〈1〉 (文春文庫)
(1999/01)
司馬 遼太郎

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でも、結局、

時間あったら不動産の本読んじゃうんだなーー、(^^;

最近読んだ恵比寿のIさんの本は、具体的で大変ためになった!

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
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本の中で紹介されているゴンさんに、サインしてちょっ!
(アラレちゃんかよ!)

て頼んだら、、拒否られちゃいましたーー(T_T)

「ぼく、著者じゃないから」  ま、確かに!

まだ見ぬ恵比寿のIさま、今度お会いしたら

是非、サインしてくださいね!!

その時は、ゴンさんもお願いしますね!

恵比寿のI with ゴン で (なんか、バンド名みたい・・^ ^ )

また、結局、便乗記事で乗り切る ろび~な でした。。(汗)

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